Web, který vás inspiruje. Užitečné rady pro váš byt, dům i zahradu.


CO SE STARÝM DOMEM

Foto: YTONG

Nejčastěji se lze vlastníkem starého domu stát prostřednictvím dědictví. Jste-li jediní v závěti, je další postup poměrně jednoduchý. Nemovitost můžete podle svého uvážení prodat tak, jak leží a běží, nebo ji přestavět a poté dát na trh. Komplikovanější to mají ti, kdo nejsou výhradními dědici. Nastanou jim problémy, vyplývající nejen z nakládání s domem a jeho správou, ale i s eventuálním prodejem.

Musíte se totiž dohodnout s ostatními spolumajiteli na jednotném postupu, což obvykle nebývá snadné, natož rychlé. K potřebnému kompromisu ohledně nabytého majetku se někdy nedá dojít ani po dlouhých létech. Při celém procesu však záleží i na velikosti podílu, který vlastníte, a také na tom, má-li někdo ze zúčastněných většinový podíl, který by ho opravňoval rozhodovat se bez ohledu na názor ostatních. Pokud totiž majoritní spoluvlastník určí osud nemovitosti sám, jeho postup nelze zpochybnit ani s pomocí ostatních dědiců. Jedinou možností pak je obrátit se na soud.

Možné varianty řešení

Chcete dům prodat, ale spoluvlastníci nechtějí? Pokud se na tom s ostatními nedokážete dohodnout, můžete dát na trh svůj podíl. Ani to ale samozřejmě není snadné: prodejce totiž může převést nikoliv reálnou část společného domu, kterou užívá, ale pouze její část, podíl, který mu patří. Ostatní majitelé navíc mohou v takovém případě také využít zákonného předkupního práva, které existuje za předpokladu, že spoluvlastnictví vzniklo například závětí. Toto právo trvá šest měsíců od vzniku spoluvlastnictví. Spoluvlastnický vztah lze také – po vzájemné dohodě – zrušit a vypořádat se. Jsou-li k tomu v domě podmínky, je rovněž možné změnit vlastnictví podílu na vlastnictví bytu, takže se každý z bývalých spoluvlastníků stane výlučným majitelem konkrétní bytové jednotky, s podílem na společných částech domu. Další možnost představuje svěřit nakládání se svým podílem renomované realitní kanceláři, která dokáže vykoupit i vaši poměrnou část nemovitosti, následně ji s vámi nebo bez vás opravit a připravit na prodej. Klasickým příkladem může být dům rozvedených manželů, který je v katastrofálním stavu. Realitní kancelář jej opraví, vybuduje v něm další byty k pronájmu, manžela vyplatí. Manželka přitom zůstane bydlet ve stávajícím bytě s tím, že jej bude vlastnit realitka.

Demolice a nová výstavba

Pokud je dům tak starý, že jej nelze prodat, ani přebudovat a následně zpeněžit, můžete jej zhodnotit i jinak. Pozemek s nevyhovujícím obytným objektem nebo třeba stodolou je totiž stále levnější než nová a zasíťovaná parcela, připravená k výstavbě. Můžete ho tedy využít pro výstavbu něčeho zajímavého, co lze následně výhodně prodat. Demolici starých domů přitom příslušná úřad povolí téměř vždycky, ostatně je to právo majitele. Pokud ovšem nejde o veřejný zájem či památkově chráněný objekt, nebo by jeho strhnutí ohrozilo statiku okolních objektů. Uskutečnění demolice je podmíněno souvisejícím projektem, respektive demoličním výměrem (jeho cena se v závislosti na velikosti stavby pohybuje od 20 do 50 tisíc korun) a výběrem vhodné firmy, která ji zajistí. Svěřit jí můžete i veškeré papírování, jehož není právě málo. Ovšem s bouráním nepospíchejte: není-li totiž v havarijním stavu, lze stávající budovu využít jako zázemí s funkčními přípojkami vody a energií, navíc demolice, prováděná zároveň se stavbou nového objektu, vyjde ve finále levněji, než samostatný postup. Odbornou demolici lze uskutečnit také svépomocí, ale pouze pokud byl dům postaven na ohlášení.

Co potřebujete k plánované demolici

Především žádost o povolení odstranění stavby na stavebním úřadě (Ohlášení nebo Demoliční povolení), po jejímž kladném vyřízení teprve může dojít k akcií samotné. Samotné odstranění objektu je nutné nahlásit stavebnímu úřadu, který poté vydá sdělení o odstranění stavby, na jehož základě lze starý objekt vymazat z katastrální mapy. Teprve pak je možné zažádat o umístění nové stavby v územním řízení, a s územním souhlasem požádat o stavební povolení.

Nová výstavba

Pro povolení ke stavbě je podstatný aktuální územní plán, deklarující, k čemu je která parcela určena. Může se totiž stát, že i když na ní stojí obytný dům, v budoucnu se s ní počítá třeba ke smíšené výstavbě (dům s obchody v přízemí). Z územního plánu vychází rovněž i podrobný popis nového objektu, a to včetně počtu pater, charakteru budovy, celkové velikosti podlažní plochy, odstupu od silnice a podobně. Spolupracujete-li s profesionální realitní kanceláří, měli byste v jednotlivých krocích dbát na jejich doporučení, kancelář by samozřejmě měla umět komunikovat s potřebnými profesemi. Bývá dobré si prověřit, že realitka podobnou práci skutečně umí – nejlepší referencí jsou dokončené projekty, které zrealizovala přímo pro sebe, nikoliv pro své klienty. Profesionál by vám měl umět v dané lokalitě doporučit, o co je tu největší zájem, tedy zda prodávat už jen s vyřízeným demoličním výměrem a popisem po schůzce se stavebním úřadem, nebo zda je dobré mít kompletně hotový projekt, či dokonce projekt včetně stavebního povolení. V takovém případě však počítejte s poměrně dlouhým úředním procesem.

Kdy pomůže developer

Pokud si na novou výstavbu netroufáte sami, pomůže spojit se s developerem, který na místě vašeho původního objektu například zrealizuje několik rodinných domů, jež pak společně prodáte. Můžete tak ve finále vydělat více, protože se stanete spoluinvestorem a podílníkem na zisku. Solidní partner se dá poznat i podle předložené smlouvy, která není pouze jednostranná a nepřináší výhody jen jemu, a kromě jeho práv tedy zahrnuje také jeho povinnosti. Dokument by měl obsahovat například přesné datum kolaudace bytu a také sankce pro případ, že developer svým povinnostem nedostojí. Nikdy nepodepisujte smlouvu, ve které není předmět prodeje či výstavby přesně definován. Její součástí by měl být i plán bytu, bytů či nové výstavby s přesným označením výměr. Vždy máte právo obdržet kopii smlouvy k prostudování ještě před podpisem, což by slušným developerům nemělo vadit. V této souvislosti není od věci zajistit si pomoc nezávislého právníka, který pomůže odhalit nedostatky dokumentu a doladit smlouvu k oboustrannému prospěchu. O solidnosti developera vypovídá rovněž způsob výpočtu a uvádění cen. Pokud pracuje pouze s údaji bez DPH, snaží se vás ošálit cenou nižší, než pak ve skutečnosti zaplatíte.

Pravidla bezpečného prodeje

Pokud se vám i přes vyjmenovaná úskalí přece jen povede nemovitost prodat, dejte pozor na dodržení logické správnosti a posloupnosti jednotlivých kroků. Základní pravidlo říká, že kupující by měl zaplatit, až když má jistotu, že nemovitost získá, prodávající by neměl objekt převádět, dokud mu nebude zaplacena. Vlastníkem nemovitosti se člověk stává až po jejím zápisu do katastru nemovitostí, nikoliv okamžikem podpisu smlouvy (měla by vždy mít písemnou podobu s úředně ověřenými podpisy) nebo uhrazením kupní ceny. Řešením tohoto dilema je úschova peněz, kde finance v bezpečí přečkají do okamžiku, kdy prodávající vloží návrh do katastru nemovitostí, a budou mu vyplaceny poté, co katastr návrh na vklad povolí. Částku lze uschovat k notáři, advokátovi či bance, ale také na účet realitní kanceláře, která sice službu často nezpoplatňuje, ale zato patří mezi rizikovější volby. Realitky totiž nejsou povinny pojistit si odpovědnost za způsobené škody. Solidní kancelář vám ale nabídne úschovu financí u advokáta zdarma. U banky lze peníze dočasně uložit například formou tzv. dokumentárního akreditivu, případně vázaného (jistotního) účtu. Jako nejspolehlivější se obecně jeví úschova u advokáta nebo notáře, kteří jsou povinni platit si pojištění odpovědnosti za způsobené škody, peníze mají uloženy na zvláštním účtu, odděleném od osobního majetku notáře či advokáta a ostatních klientů.

Text: redakce -ll-, foto: Wienerberger, YTONG, HELUZ, Pixabay